Planowanie finansów osobistych cz. 7/8 – czyli elementy dotyczące nieruchomości w planie finansowym

utworzone przez | 4 maja 2017 | Andrzej Fesnak, Edukacja, finansowa

Nieruchomość jest dobrem, które każdy chciały posiadać. Ale prawo do użytkowania nieruchomości nie jest darmowe. Wymaga finansów lub finansowania. A to wymaga już planu działania. Podobnie nieruchomości mogą być w życiu zaplanowane, albo zdarzać się „bo tak wyszło”      

Elementy związane z nieruchomościami są częścią każdego przyzwoitego Planu Finansowego.
Taki plan składa się zawsze z 7 głównych działów:

  1. Elementy finansowe
  2. Elementy inwestycyjne
  3. Elementy ochronne
  4. Elementy edukacyjne
  5. Elementy zarządzania długami
  6. Elementy dotyczące nieruchomości
  7. Elementy dotyczące zdrowia

Nieruchomości są intuicyjnie i domyślnie kojarzone z Planem Finansowym. Są bowiem tym dobrem, które cieszy się powszechnym szacunkiem i pożądaniem. Wynika to też ze służebnej i użytecznej roli nieruchomości. Nie każdy musi mieć konto walutowe lub depozyt złota czy też diamentów w banku. Ale każdy musi gdzieś mieszkać, a za prawo do nieruchomości trzeba płacić. Przyjrzyjmy się tym elementom planu, które dotyczą nieruchomości.   

Plan zdobywania nieruchomości pokazuje jak planować zdobywanie nieruchomości oraz integrować je z Planem Wartości Netto. Plan ten uczy zaplanowania potrzeb związanych z nieruchomościami. Większość ludzi jest „napadana” przez potrzebę posiadania nieruchomości. Nieruchomość po prostu wydarza się jako odpowiedź na potrzeby życiowe. Plan uczy przewidywania takich sytuacji, a to daje szansę na obniżenie kosztów nabycia nawet o 90 %. Tak nabyta nieruchomość daje wówczas o wiele większe pole do finansowych działań niż nieruchomość przepłacona o 200 %.

Plan posiadania nieruchomości pokazuje finansowe aspekty posiadania nieruchomości na własny użytek lub nieruchomości inwestycyjnej. Rozróżnienie tych 2 sytuacji jest kluczowe. W przypadku posiadania na własność należy minimalizować koszty nabycia poprzez stworzenie dźwigni finansowej. W przypadku nieruchomości inwestycyjnej należy zastanowić się nad formą inwestycji, możliwe jest albo kupno z dyskontem, albo eksploatacja poprzez wynajem i czerpanie pożytków finansowych. W pierwszym przypadku konieczne jest praca nad formą nabycia, a w drugim bardziej koniecznym do rozwiązania problemem jest właściwe zbilansowanie czynszu oraz opłat kredytowych, tak, aby zapewnić sobie bezpieczeństwo finansowania. Plan posiadania koncentruje się raczej na posiadaniu nieruchomości na własny użytek oraz obniżeniu kosztów nabycia przez kredyt hipoteczny posiadanej nieruchomości.    

Plan finansowania nieruchomości pokazuje jak korzystać z kredytów przy zakupie nieruchomości aby tworzyć dźwignię finansową.  W większości przypadków problem polega na tym, że nie można kupować za gotówkę. Czasem wręcz się to nie opłaca. Wystarcza, że koszty kredytu są poniżej kosztów opodatkowania – i już można mieć różne możliwości finansowe. Ponadto chodzi o dostosowanie się do polityki bankowej. Banki  czasem żądają własnego wkładu, czasem rezygnują. Prawo w tym zakresie jest zmienne. Niezależnie od sytuacji stworzenie mechanizmu dźwigni finansowej z kredytu pozwala racjonalnie traktować kredyt nie jako Dopust Boży,  tylko narzędzie finansowe. Warto wiedzieć, kiedy kredyt restrukturyzować lub refinansować, bo rynek pod tym względem jest zmienny.

Plan zarządzania nieruchomością pokazuje, jakie są aspekty finansowe i zarządzania w oparciu o wewnętrzną stopę zwrotu. Porównywanie wewnętrznej stopy zwrotu z nieruchomości z ogólnodostępnymi stopami na rynku ma wbrew pozorom sens. Ta część planu uczy finansowego podejścia do nieruchomości, ponieważ większość osób ma podejście raczej emocjonalne. Jeżeli zewnętrzne stopy zwrotu są dwucyfrowe, a wewnętrzna jest jedno cyfrowa, to warto zastanowić się nad wyjściem z nieruchomości i sprzedażą oraz inwestowaniem na rynku zewnętrznym.  Ale plan musi też uwzględniać inflację oraz wzrost cen. Powrót do rynku nieruchomości jest bowiem potrzebny wtedy, gdy zewnętrzne stopy zwrotu maleją. I wówczas zgromadzone pieniądze powinny wystarczyć na zakup kolejnej nieruchomości lub 2 mniejszych.

Plan inwestycyjny nieruchomości pokazuje jak przy pomocy nieruchomości generować dźwignię w oparciu o przepływy finansowe. Ten element planu służy budowaniu wartości netto i zamożności na przestrzeni lat skoro nieruchomość nadaje się do tego. Różni się tym od  Planu Zdobywania, że uwzględnia analizę posiadanych nieruchomości inwestycyjnych oraz tworzy plan zdobywania tychże. Przede wszystkim chodzi o takie zaplanowanie nieruchomości inwestycyjnej, aby obniżać koszty nabycia oraz  uzyskiwać 2 – 5 krotnie wyższe stopy zwrotu.

W Polsce panuje wiele mitów dotyczących nieruchomości, jak np. ten, że wtedy, że na nieruchomości nie można stracić. Oczywiście, że na nieruchomości można stracić. Ale przesunięcia wartości związane z nieruchomościami dają się bardziej kontrolować niż np. wzrost lub spadki walut. Najczęściej też nieruchomości są przepłacane, bo łączna cena zakupu wynosi czasem nawet 300 %. Gdy dołożymy do tego silnie emocjonalny stosunek to zauważymy, że zarządzanie nieruchomościami i sensowne podejście biznesowe nie jest takie oczywiste. Dla właściciela nieruchomości wartość emocjonalna jest zawsze większa niż wartość finansowa nieruchomości. Elementy planu finansowego dotyczące nieruchomości pomagają wziąć tę sytuację pod kontrolę.

Andrzej Fesnak

Andrzej Fesnak

Redaktor Naczelny

Dr Andrzej Fesnak, EFG®, EFC®,
Licencjonowany Doradca Finansowy,
European Financial Consultant®, (PL08EFC00039),
licencjonowany pośrednik obrotu nieruchomościami (5974),
felietonista piszący w Polsce i za granicą,
autor książek, master trener, moderator, speaker,
autor edukacyjnych projektów, posiada międzynarodowe
certyfikaty: LIMRA International, Instytut Dale Carnegie,
Anthony Robbins, 
Financial Services Training College (FSTC). 

Kalendarium Wpisów

Maj 2017
P W Ś C P S N
« Kwi    
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031  

Pin It on Pinterest